Comprendre !!!

L'immo dans tous ses états

Pour répondre à vos attentes, PROPRIETAIRE VEND, PROPRIETAIRE LOUE met à votre disposition des articles immobiliers mis à jour régulièrement par notre service de presse.

LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE: UN AVANT CONTRAT CAPITAL

Une signature qui vous engage ?
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre en exclusivité son bien à une personne déterminée dite l’acheteur. Ainsi il donne en exclusivité au bénéficiaire une "option", en général pour un temps limité de 10 jours.

Si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter (on dit qu'il "lève l'option"),
la vente sera considérée comme conclue aux conditions mentionnées dans la promesse.

L’acompte versé par l’acheteur sera déduit de la somme totale du bien.

Si l’acheteur potentiel déclare ne pas vouloir acquérir, le vendeur pourra vendre son bien à quelqu'un d'autre cependant le vendeur pourra demander au titre de dédommagement une indemnité d'immobilisation.

A noter : le fait, pour l’acheteur, de "signer une promesse unilatérale de vente" ne signifie pas qu'il s'engage à acquérir
mais une acceptation des conditions de cette offre en cas d’acquisition.

Recourir ou non à un notaire?
un choix qui dépend de la volonté des deux parties

L’avant-contrat signé uniquement entre l’acheteur et le vendeur

Si vous décidez de ne pas recourir à un notaire, sachez que vous devrez dans un délai de 10 jours (le cachet de la poste fait foi) à compter de la dernière des signatures faire enregistrer votre promesse.
On parlera alors d’un “Acte sous seing privé”.

L’acceptation ne peut être effectuée qu'à l’expiration de ce délai par lettre recommandée (à défaut cette signature n’est plus valable). Pour cela vous devez vous rendre à la recette des impôts la plus proche du lieu de vente.

Les garanties apportées par le notaire ?

• Le notaire fixe les responsabilités de chacun.

• Le notaire est le garant de la sécurité de votre opération et surtout il saura faire valoir vos droits en cas de litige.

L’indemnité d’immobilisation
Il s’agit d’une somme d'argent déterminée dans l’avant contrat, qui a pour objet d'indemniser le vendeur pour l’immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse en cas de non réalisation de la vente par la faute de l’acheteur.

Son montant n’est pas précisé par la loi. En général, il se situe entre 5 à 10% du prix.

Cette indemnité est encaissée dès la signature de la promesse de vente, en présence d’un notaire.

L’indemnité d’immobilisation est restituée à l’acheteur si :

• l’acheteur se rétracte dans le délai de sept jours (loi SRU)

• le vendeur ne souhaite plus signer l'acte de vente et à condition que l’acheteur soit d'accord.

A noter : L’acompte n’est pas légalement obligatoire. S’il est mis en œuvre, il est établi à l’ordre du notaire exécutant l’acte.

LOUER VOTRE BIEN : DES ETAPES A RESPECTER

Quel bail choisir ?

Ne pas se tromper dans le choix de son bail est la première et la plus importante des étapes.

Suivant, le type de bien et sa destination, le local ne sera pas soumis aux mêmes législations.

Voici les principaux types de baux que l’on retrouve dans la législation française actuellement :

Bail de la loi du 6 juillet 1989 : il s’adresse aux locations à usage d’habitation principale, à usage mixte professionnel et d’habitation principale, ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal par le même bailleur.

Bail meublé : le contrat est librement discuté entre le bailleur et le preneur. Les deux parties devront donc se mettre d'accord sur un certain nombre de points, cependant depuis le 20 janvier 2005, toute location meublée d'une résidence principale, à compter de cette date, doit respecter une réglementation minimum.

Bail étudiant : Les étudiants bénéficient d'une disposition particulière de la loi qui ramène la durée minimale d'une location meublée à neuf mois.

Bail de la loi du 1 septembre 1948 : elle concerne des logements construits avant sa promulgation et a subi plusieurs modifications dont la dernière en date du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie un peu plus de 200.000 logements de cette époque restent sous son régime.

Les locaux loués indépendamment d'un local à usage d'habitation : Il s'agit par exemple d'un garage loué à un propriétaire différent du propriétaire de l'appartement : le contrat de location est soumis au Code civil.

Les locaux loués à des personnes morales : sauf accord exprès des parties au bail pour soumettre volontairement leurs relations à la loi du 6 juillet 1989, les locations consenties à des personnes morales sont régies par le droit commun du Code civil.

La signature du bail :
Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires, comme l'état civil du bailleur et celui de son mandataire (Administrateur de biens), la date de prise d'effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie…Tous les exemplaires doivent être paraphés et signés par chacune des parties (propriétaire, locataire, caution…) et un exemplaire doit être remis à chacun d’entre eux.

L’état des lieux :
Avant l’entrée dans les lieux, un état des lieux doit être dressé en présence des deux parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice à frais partagés ou par un organisme spécialisé à frais partagés.

C`est un document qui décrit en termes précis après une inspection du local et de ses équipements du sol au plafond, toutes les pièces de votre futur appartement. Il doit indiquer l`état des mûrs, des revêtements de sol, des installations électriques, des vitres, des volets, ou encore de la plomberie.
Attention, il ne faut pas oublier de relever les compteurs d'eau et autres et d'inscrire la date de remise des clefs sur l’état des lieux et bien évidement en remettre un double daté et signé au locataire.

La date de réalisation d’un état des lieux et la date de prise d’effet du bail peuvent être différée si besoin, dans certaines conditions.

La fin du bail :
La durée est de 3 ans pour le bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale (sociétés civiles ou commerciales).

Que se passe t’il au terme de cette durée ?

- soit aucun congé n’est délivré et le bail est reconduit par tacite reconduction pour la même durée que celle d’origine
- soit un congé est délivré avec offre de renouvellement dans les conditions de forme et de délai, ainsi le bail sera reconduit pour la même durée qu’à l’origine.
- soit le locataire part de lui-même à n’importe quel moment en respectant son préavis
- soit le propriétaire donne un congé :

• Congé pour reprendre
• Congé reprise pour habiter
• Congé pour motif légitime et sérieux

Conseils pour prévenir les loyers impayés :
Avant de signer votre bail, certaines précautions sont à prendre pour éviter les loyers impayés :

1. Les ressources : vérifier qu’elles lui permettront de régler le loyer et les charges en lui demandant ses derniers bulletins de salaire, son contrat de travail, son dernier avis d’imposition ou sa dernière déclaration fiscale.
   
2. la caution : il est recommandé de demander à son locataire de fournir la caution d’un tiers qui se substituera à lui en cas d’impayés. Ce peut être une personne physique ou une personne morale (ex : banque, organisme loca pass…).
   
3. l’assurance loyer impayé : il est possible de faire appel à un organisme pour garantir ses éventuels loyers non payés.
   
4. l’aide au logement : le bailleur peut demander à la Caisse d'Allocation Familliale dont dépend le locataire que cette aide lui soit versée directement.